Vastgoed

Vastgoed 3; De volgende stap: UK

“Live where you want to live, but invest where the numbers make sense.” – o.a. Brandon Turner

Waarom investeren buiten Nederland?

Als het aan de Directie had gelegen hadden we al een aantal huizen in Detroit, USA in bezit. Op een vastgoed Meetup hadden we gesproken met een investeerder die vervallen huizen opknapt en verhuurt/verkoopt in Detroit.

De financiële crisis van 2007/8 raakte Detroit hard; grote automerken hebben de fabrieken gesloten en werkgelegenheden nam af. Mensen konden hun huis niet betalen. Dit resulteerde in executieverkopen van die huizen en leegstaande huizen als gevolg. Inmiddels is de werkgelegenheid weer toegenomen en is de gemeente bezig om de stad opnieuw op te bouwen. De leegstaande huizen staan leeg omdat de inwoners van Detroit zelf niet het geld hebben om een huis te kopen én deze vervolgens op te knappen.

De strategie is om een win-win-win-win situatie te creëren, en dat deed die investeerder. Hij had al meerdere projecten uitgevoerd waarbij niet alleen het huis, maar ook de buurt er omheen opknapte. De nieuwe huurders wonen in een praktisch nieuw huis, die zijn blij. De buren zijn blij, want de straat knapt zienderogen op. De aannemer en onderaannemers hebben werk, de gemeente ontvangt weer belastingen en de investeerder heeft een mooi rendement. Iedereen in deze strategie is blij en dit sprak de Directie zó aan, ze had zo haar handtekening gezet. De Kniepert wilde zijn eerste investering alleen in Nederland doen, het buitenland moest even wachten.

We zijn na de aankoop van ons eerste appartement verder gaan kijken naar een tweede. Het lijkt wel alsof er geen corona crisis in Nederland is, alle interessante panden gaan voor te veel geld weg en een echt mooie deal hebben we nog niet gevonden. We hebben wel gekeken naar een paar panden in Arnhem en Doetinchem en op een paar een bod uitgebracht, maar deze werden niet geaccepteerd.

Hoe komen we bij de UK?

Thierry Stokkink, hypotheekadviseur van beroep, heeft een Facebook groep opgericht en is verschillende vastgoedspecialisten en vastgoedbeleggers gaan interviewen. In de live interviews is er ruimte om je eigen vragen stellen. Je ziet mooi hoe verschillende mensen investeren, welke strategieën er zijn en dat er ook “normale mensen” zich bezig houden met vastgoed. In een interview met Job en Melanie Gutteling werd o.a. gepraat over het investeren in Brits vastgoed. Ook hier werd een win-win-win-win situatie gecreëerd, alleen dan iets minder ver van ons huis.

Hier moesten we meer over te weten komen. We hebben ons ingeschreven voor de online webinar waarin op hoofdlijnen werd verteld hoe de strategie werkt. Zoals bij alle webinars is het achterliggende doel om je iets te verkopen, in dit geval een 2-daagse cursus waarin het hele stappenplan behandeld wordt om in Brits vastgoed te investeren.

Samen met Ivor ging de Kniepert naar de 2-daagse cursus. Ivor? Wie de blieb is Ivor? Een investeerder die we hebben ontmoet op een Meetup waarmee het goed klikt. Waarom ging de Directie niet mee naar de cursus? Op deze manier spaarde we de helft van het cursusgeld uit en hebben uiteindelijk twee huishoudens kennis vergaard. De Kniepert heeft na deze twee dagen alle informatie met veel enthousiasme weer doorgegeven aan de Directie. Wederom, win-win.

Kijk ze blij zijn met het certificaat aan het eind van twee leerzame dagen. Ivor is ook blogger en heeft een mooie review gegeven van de cursus. Dus die gaan we hier niet herhalen.

Wat gaan we doen in de UK?

We gaan, net als de investeerder in Detroit, op afstand vervallen huizen kopen om deze op te knappen en dan te verkopen of verhuren. Er zijn in de UK meerdere bedrijven die deals zoeken om deze vervolgens aan te bieden aan investeerders, zogenaamde Deal Sourcers. Via deze Deal Sourcers worden we op de hoogte gehouden van mogelijke deals. Als we na analyse overgaan tot het kopen van een deal besteden we de renovatie van het pand uit aan lokale aannemers en voor het verkopen of verhuren van de woning schakelen we een verkoop/verhuurmakelaar in. Klinkt goed, maar kan dat wel op afstand?

De corona crisis heeft ons geleerd dat bijna alles op afstand kan worden gedaan. We hebben immers ons eerste appartement gekocht zonder deze te bezichtigen, hebben de kleine renovatie laten doen door een aannemer en hebben het verhuren uitbesteed bij de verhuurmakelaar. Alle contracten voor de aankoop, financiering, verbouwing en verhuur gingen digitaal. We hoefden voor de koop alleen langs de notaris, en met een volmacht had dat ook op afstand gekund. De quote die de host van de BiggerPockets podcast, Brandon Turner, steeds riep liet een kwartje vallen voor de Kniepert: “Live where you want to live, but invest where the numbers make sense.”

Waarom in de UK en niet in NL?

De deals waarbij je een win-win-win-win situatie kan worden gecreëerd zijn er minder in NL, dit omdat er minder, vervallen huizen zijn en omdat de Loan-to-Value anders is. De aankoopprijs van woningen en de kosten van een verbouwing zijn in de UK lager. Het is daarom eenvoudiger in te stappen.

De huurbescherming in NL en de visie van de overheid om vastgoedbeleggertje te pesten zorgt voor minder hoge rendementen. Daarnaast kennen ze in de UK niet de term ‘marktwaarde in verhuurde staat’. Er is hierdoor gemakkelijker een hogere hypotheek af te sluiten en om succesvol de BRRRR strategie toe te passen.

We gaan in een latere blogpost in op de verschillende strategieën die je kan toepassen bij het investeren in vastgoed, zoals Flipping, Buy-to-Rent, HMO/Kamerverhuur en BRRRR. Ook gaan we dieper in op de verschillen tussen NL en UK. Betekend dit dat we geen vastgoed meer gaan kopen in Nederland? Zeker niet. Betekend dit dat we ons focussen op vastgoed in de UK, dat wel.

Tot de volgende!

Ruud en Melissa; de Kniepert en de Directie