Vastgoed

Vastgoed 4; Onze strategie in de UK

“If you really want to do something, you’ll find a way. If you don’t, you’ll find an excuse.” – Jim Rohn

In vastgoed zijn er verschillende manieren om rendement te maken. Een aantal hiervan zijn:

  • Flip; kopen, opknappen en verkopen
  • Buy-and-hold; kopen en verhuren
  • Kamerverhuur; pand opsplitsen en per kamer verhuren
  • Commercieel vastgoed; kopen en verhuren van bedrijfsruimtes zoals winkels en kantoren
  • Transformeren; pand een andere bestemming geven, bv kantoren ombouwen naar woningen
  • Rent-to-Rent; huren en, met toestemming van de eigenaar, doorverhuren
  • BRRRR; kopen, opknappen, verhuren, herfinancieren en het proces herhalen

Wij willen graag waarde toevoegen aan het vastgoed wat we willen kopen en hebben gekozen voor de combinatie van BRRRR en Flip. Hoe verloopt het proces van BRRRR en wat is het grote voordeel?

BRRRR

BRRRR staat voor Buy, Repair (of Refurbish), Rent, Refinance en Repeat. Het doel is om zoveel mogelijk waarde toe te voegen en de initiële investering middels een hypotheek terug te krijgen. Het is geen nieuw concept. In de podcasts van BiggerPockets kwam de BRRRR steeds weer naar voren als een populaire strategie, vandaar dat er een BRRRR boek is uitgebracht.

Buy

Het kopen; dit is de belangrijkste stap. In de vastgoedwereld wordt vaak gezegd: “You make money when you buy“. Zolang je een project voor een goede prijs kan aankopen heb je genoeg marge bij de verkoop.

In deze stap wordt een huis gekocht waar iets mis mee is: geen keuken of badkamer, schimmel of vochtproblemen, verouderd/in slechte staat of de verkoper wil er snel van af (bijvoorbeeld bij een erfenis). In elk geval een mogelijkheid om onder de marktprijs aan te kopen.


De aankoop gebeurt vaak met cash geld. Dit omdat de staat van het huis zo slecht is dat een bank geen hypotheek wil verstrekken. Dit is ook de reden dat starters op de woningmarkt deze projecten links laten liggen. Zij krijgen geen hypotheek op dit soort ‘huizen’. Als ze al een hypotheek krijgen moeten ze 20% eigen geld meebrengen, nog los van alle verbouwingen en de dubbele lasten tijdens de verbouwing.

Repair (of Refurbish)

Er zijn maar weinig mensen die in een onbewoonbaar huis willen wonen. In deze stap worden de problemen met het huis opgelost. Daarnaast wordt het huis gemoderniseerd, vaak ook geïsoleerd en weer mooi gemaakt. Ook deze stap gebeurt vaak met cash geld.

Rent

Het doel van de aankoop en de verbouwing is om het huis te verhuren. Omdat het nu om een praktisch nieuw huis gaat is er genoeg vraag en kan de beste huurder worden uitgekozen. Ook zullen de onderhoudskosten de eerste jaren lager zijn.


Refinance

Na de verbouwing is de waarde van het huis aanzienlijk gestegen. In deze stap ga je naar een bank (via een adviseur) om een hypotheek aan te vragen. De bank zal, afhankelijk van de voorwaarden, een hypotheek verstrekken voor 70-80% van de waarde.

Repeat

Nadat de hypotheek rond is staat er als het goed is weer geld op de rekening. Hopelijk hetzelfde bedrag als voor het project. Je kan dan op zoek naar een nieuw project.

Maar waarom?

Waarom zou je door al deze stappen (en vooral ook in deze volgorde) willen gaan? Wanneer je alle stappen goed hebt doorlopen heb je een opgeknapt huis met een tevreden huurder, een hypotheek van 75% van de waarde, 100-200 euro (of meer) cashflow per maand en een groot gedeelte van je initiële investering terug op de bankrekening.

Hieronder een voorbeeld van een recent project dat via SourceMyProperty is uitgevoerd:

Tussenwoning met 3 slaapkamers
Aankoopprijs: £45.000
Renovatie: £27.500
Bijkomende kosten/fees:£8.147
Totaal£80.647
Huur per maand:£525
BAR (Bruto aanvangsrendement):7,8%

In het voorbeeld hierboven is een tussenwoning gekocht, opgeknapt en verhuurd. Het bruto aanvangsrendement is 7,8%. Geen slecht rendement.

Herfinanciering
En nu de berekening wanneer de herfinanciering is afgerond.

Marktwaarde:£105.000
Hypotheek (75% LTV):£78.750
Hypotheekrente per maand (5%):£328
Cashflow:£197
Totaal over in de deal (£80.647+£2000-£78.750):£3.897
Rendement op eigen vermogen:60,6%

Zoals je kunt zien in bovenstaand voorbeeld blijft er slechts +- £4000 in de deal. Elke maand komt er bijna £200 aan cashflow binnen en het mooie aan het verhaal, dit proces kan worden herhaald. Hoeveel van deze projecten moet je doen om hetzelfde te verdienen in loondienst?

Omdat bij een BRRRR niet vaak de gehele investering terug komt, kan deze strategie goed worden gecombineerd met de Flip. Bij een Flip wil je ook waarde toevoegen alleen verkoop je dan het huis met winst. Met die winst kan je dan de volgende BRRRR bekostigen.

Om deze strategie te laten werken zal je met cash een huis moeten kopen en (laten) opknappen. In ons geval komt dat cash uit spaargeld en de overwaarde van onze woning. We zijn hard aan het werk om onze eerste UK deal te sluiten en wanneer we het eerste project hebben gekocht zullen we hier natuurlijk over bloggen.

Tot een volgende!

Ruud en Melissa; de Kniepert en de Directie


Wist je dat…

…huizenprijzen in de UK openbaar zijn? Dit in tegenstelling tot in Nederland waar huizenprijzen tegen betaling op te vragen zijn bij het Kadaster.

Op websites zoals Mouseprice, Nethouseprices en Rightmove kan met een postcode of adres worden opgevraagd wanneer en voor hoeveel geld huizen zijn verkocht. Zo ook van een flip deal die behandeld is in de training die de Kniepert heeft gevolgd:


Aangekocht voor £59.000, totaal £128.095 in de deal gestoken en de conservatief geschatte verkoopwaarde was £155.000. Uiteindelijk verkocht voor £180.000. Zie de verkooprijzen hieronder.

https://nethouseprices.com/house-prices/cf40%201de