Financieel Vastgoed

Klushuis 4; Opnemen van de overwaarde

Good debt is a powerful tool. But bad debt can kill you.” – Robert Kiyosaki 

In de vorige blogpost hebben we vertelt wat overwaarde is en hoe we overwaarde in ons klushuis hebben gecreëerd. In deze blogpost vertellen we hoe en waarom we de overwaarde hebben opgenomen.

Is het niet eng om meer schuld aan te gaan? Wanneer we er een boot en een mooie cabriolet van zouden kopen, dan vinden we van wel. Zolang je de schuld gebruikt om geld te maken, nee.

Hoe neem je overwaarde op? De theorie

In theorie is het niet moeilijk om overwaarde op te nemen, mits de geldverstrekker dit goed vind. Niet elke geldverstrekker wil geld uitlenen als consumptieve lening. Wie heb je nodig:

Taxateur: Een taxateur zal met een taxatierapport de huidige waarde van de woning bepalen, dit aan de hand van vergelijkbare huizen in de buurt die recentelijk zijn verkocht.

Financieel adviseur: Vervolgens ga je met het taxatierapport en informatie over je huidige hypotheek en inkomen naar een financieel adviseur. De adviseur zal je situatie bekijken en doorrekenen of oversluiten van je hypotheek een logische stap is. Er wordt gekeken naar de boeterente die je zal moeten betalen, welke hypotheekverstrekkers goede voorwaarden hebben (niet blindstaren op de laagste rente!) en zal een advies uitbrengen met een twee/drietal opties. Mocht je willen oversluiten dan zal de nieuwe hypotheek worden aangevraagd. Gedurende het proces mag je de benodigde informatie aanleveren en documenten ondertekenen.

Notaris: We zijn er bijna, bij de notaris mag je de laatste set met documenten ondertekenen en dan….zal hij met het geld van de nieuwe hypotheek de oude aflossen, en wat er overblijft naar je bankrekening overschrijven. Echt waar!

De praktijk

Hoe neemt de Kniepert de overwaarde op? Je raad het al… starten met zelf veel uitzoeken:

  • welke soorten hypotheken zijn er?
  • welke eisen stellen hypotheekverstrekkers?
  • boeterente opvragen bij huidige hypotheekverstrekker
  • wat zijn de huidige rentestanden?
  • schatting maken van de waarde van ons huis
  • hoe gaan ze om met inkomen als zelfstandige?
  • bruto en netto maandlasten berekenen?
  • etc.

Na het uitzoeken een analyse maken en vervolgens de financieel adviseur vragen of de gemaakte analyse klopt. Logisch toch?

Soorten hypotheken

In het verleden zijn er veel verschillende soorten hypotheken verstrekt: Aflossingsvrije hypotheek, Spaarhypotheek, Bankspaarhypotheek, Levenhypotheek, Hybride hypotheek, Beleggingshypotheek, Krediethypotheek, Lineaire hypotheek, Annuïteitenhypotheek en vast nog meer. Elk van deze hypotheken hebben voor en nadelen (daar gaan we in deze al te lange blogpost niet op in).

Door regels rondom hypotheek rente aftrek worden er nu voornamelijk Lineaire hypotheken en Annuïteitenhypotheken verstrekt. Daarnaast is ook de Aflossingsvrije hypotheek een optie. Als consument mag je een aflossingsvrije hypotheek met een hoogte van 50% van de waarde van je woning afsluiten.

Boeterente? Nope!

We hebben voor het oversluiten geen boeterenten hoeven betalen.

Wat is boeterente? Boeterente = vergoeding van nadeel voor de geldverstrekker. Je hebt namelijk bij het afsluiten van de hypotheek met de geldverstrekker in een contract afgesproken dat je een bepaalde periode rente betaald. Op basis van dat contract heeft de geldverstrekker het geld bij een andere partij ingekocht. Wanneer je het contract wilt beëindigen gaat de geldverstrekker na hoeveel rente ze mis lopen en berekenen deze verliezen door aan jou.

De Kniepert had met bij originele hypotheekverstrekker meerdere malen gekeken hoeveel boeterente betaald moest worden als we van de 4,55% rente gingen oversluiten naar een lagere rente. Dit konden we online laten berekenen op de website waar onze hypotheek werd geadministreerd. In onze situatie kwam dat neer op +- €16.000. Door de boeterente was het al niet zo interessant om over te sluiten.

In het formulier kon je kiezen voor het aflossen door oversluiten of het aflossen van de gehele schuld. Bij de tweede optie viel op dat er geen boeterente betaald hoefde te worden. Dit kon toch niet kloppen?

In de portal was ook de mogelijkheid om contact op te nemen, dus de Kniepert de situatie uitgelegd en gevraagd of het formulier in de website fout was. Antwoord: het formulier is niet fout.

Toch maar voor de zekerheid met een medewerker bellen om zeker te zijn dat we niet alsnog een boeterente moesten betalen. Het gesprek ging ongeveer zo:

de Kniepert: “Als ik vandaag de hypotheek met eigen geld aflos, en morgen een nieuwe hypotheek aanvraag, mag dat? En betaald ik dan geen boeterente?”

Medewerker: “Even vragen bij een collega, één moment…..Ja dat mag. Je betaald geen boeterente omdat het niet gezien als oversluiten.”

de Kniepert: “Maar waarom mag dit en waarom weet bijna niemand dit?”

Medewerker: “Omdat de meeste mensen niet het geld hebben om de hypotheek in één keer af te lossen meneer.”

Dit was wellicht een mooie optie. Door het eerst aflossen van de huidige hypotheek met eigen geld (deels met geld wat in het potje “af te dragen inkomstenbelasting aan de Belastingdienst” zat) en een dag later een nieuwe hypotheek te nemen hoefde we geen boeterente te betalen. De Kniepert kon weer verder analyseren.

Huidige rentestanden

Twee woorden: historisch laag!

Gemiddelde hypotheekrente sinds 1965 (voor 5 jaar vast):

https://www.hypotheekshop.nl/historische-rente-ontwikkelingen

E-mail naar financieel adviseur

Na het bekijken wat er mogelijk is heeft de Kniepert zijn analyse en plan op de mail gezet naar de financieel adviseur. In het kader van transparantie hieronder de kopie van de e-mail.

Hoi [naam van adviseur],

Eerder hebben we gesproken over het kopen van een nieuwe woning en het verhuren van de huidige woning. Omdat het splitsen van de woning in 2 wooneenheden vooralsnog niet mag van de gemeente zijn we van plan om ons huis nog even te bewonen, tot er een geweldig mooi huis langs komt natuurlijk. (We hoeven niet weg namelijk)

Ik heb nagevraagd bij Allianz (via Quion) en ik heb de mogelijkheid om mijn hypotheek over te sluiten zonder boeterente, ik zal dan eerst met eigen geld moeten aflossen (71.000). Als ik daarna een hypotheek op het huis neem wordt het niet gezien als ‘oversluiten’.

De huidige lage rentes doen me nadenken of het niet interessant is om de hypotheek alsnog over te sluiten. De overwaarde op te nemen en op de bankrekening te zetten voor de aankoop van een nieuw appartement bijvoorbeeld. Ik ben natuurlijk weer aan het rekenen geslagen. Kan jij eens nagaan of ik iets op het spoor ben?

Huidige situatie
Maandlasten met de huidige hypotheek van 71.000 tegen 4,55% annuïteit: 413 bruto (271 rente)

Voorstel
Als ik voor de WOZwaarde van 180.000 euro twee hypotheekdelen bereken van 50% annuïteiten 50% aflossingsvrij (zullen er waarschijnlijk drie worden vanwege mogelijkheid HRA) dan zullen de maandlasten als volgt zijn:

Rente 20 jaar vast: annuïteit 90.000 rente 1.89% Aflossingsvrij 90.000 rente 1.95%: 474 bruto (286 rente)

Rente 30 jaar vast: annuïteit 90.000 rente 2.18% Aflossingsvrij 90.000 rente 2.24%: 509 bruto (301 rente)

VRH
In de situatie zal ik extra geld op de bankrekening hebben staan zolang ik geen ander appartement koop, VRH komt dan om de hoek kijken. Ik zie dat 150.000 spaargeld per jaar 474 aan belasting zou kosten, +- 40 euro per maand.

Voorlopige conclusie
Huidige situatie betaal ik 271 euro rente (los van HRA)

Situatie 20 jaar rente vast heb ik 110.000 euro extra op mijn bankrekening voor (286+40)-271= 55 euro extra kosten.

Situatie 30 jaar rente vast heb ik 110.000 euro extra op mijn bankrekening voor (301+40)-271= 70 euro extra kosten.

Wat denk jij, met de gedachte om de vastgoed portefeuille in het aankomende jaar verder uit te breiden (en nu een dikke cash buffer te hebben)?

Groeten,

Ruud

Het korte antwoord van de adviseur: je analyse klopt. En omdat je financieel slim bent durf ik het wel aan om je een deels aflossingsvrije hypotheek te adviseren.

Resultaat

We hebben het huis laten taxeren, de oude hypotheek afgelost en een nieuwe hypotheek afgesloten.

Wat voor een hypotheek is het geworden? We hebben een hypotheek op 100% van de marktwaarde (€220.000) met een rente van 2,05% met drie hypotheekdelen:

  1. € 71.655 Annuïtair (dit zodat we over dit gedeelte nog hypotheekrenteaftrek krijgen)
  2. € 38.345 Annuïtair (om zo tot de 50% niet aflossingsvrij te komen)
  3. € 110.000 Aflossingsvrij (50% van €220.000)

De Kniepert heeft gevraagd voor de aflossingsvrije hypotheek om een aantal redenen. De belangrijkste:

  • Lagere maandlasten omdat we alleen rente over dit deel betalen, maar de mogelijkheid hebben om, wanneer we willen, te kunnen aflossen.
  • Lage rente, door inflatie wordt de schuld al lager, extra aflossen is voor ons daarom niet nodig.

De rente hebben we 20 jaar vastgezet, wederom omdat deze erg laag is. Mochten we willen, dan kunnen we nog 10% extra aflossen.

Goed om te vermelden, in dezelfde periode was de financieel adviseur al voor ons aan de slag om de hypotheek voor ons eerste appartement te regelen. Hij zag ons al aankomen. We moesten voor die aankoop ‘eigen middelen inbrengen’, nog inkomstenbelasting betalen en dan ook nog even met eigen geld tijdelijk onze hypotheek aflossen. Het was best spannend, alle betalingen moesten in de juiste volgorde plaatsvinden, anders zaten we zonder geld. In paniek hebben we nog aan vrienden gevraagd of ze tijdelijk €30.000 aan ons konden lenen, voor het geval dat de volgorde niet was zoals zou moeten. Gelukkig was dit niet nodig.

De notaris, we hebben bijna een strippenkaart bij hem gekocht, heeft de overwaarde van +- €150.000 op onze bankrekening gestort. En wat gaan we met de overwaarde doen? Meer rendement maken dan dat het ons kost, dit door te investeren in vastgoed!

Tot een volgende!

Ruud en Melissa; de Kniepert en de Directie

ps. Mocht je toch boeterente moeten betalen, dan kan het nog steeds interessant zijn om je hypotheek over te sluiten. Zeker als je overwaarde wilt opnemen. De boeterente en gemaakte kosten voor het oversluiten zijn aftrekbaar bij inkomsten belasting. Zie de website van de Belastingdienst.