Vastgoed

LTV (Loan to Value) vs LTGDV (Loan to Gross Development Value)

Om goed te kunnen investeren in vastgoed is kennis nodig van een aantal basis termen. Één van die termen is LTV. Om gebruik te kunnen maken van het hefboomeffect en niet al het geld voor de aankoop van een beleggingspand te gaan sparen zal je al snel een deel van de aankoop willen financieren. Hier komt de LTV om de hoek kijken.

Wat is LTV?

LTV staat voor Loan to Value: dit is verhouding tussen de hoogte van een lening en de huidige waarde van bijvoorbeeld een pand (uitgedrukt in een percentage). Wanneer je een LTV van 70% hebt, kan je 70% lenen van de waarde van een pand.

En was is LTGDV?

LTGDV staat voor Loan to Gross Development Value. Het is vergelijkbaar met de Loan to Value, alleen wordt bij de LTGDV gekeken naar de toekomstige waarde van een pand, bijvoorbeeld na verbouwing. Op basis van vergelijkbare panden die al verbouwd zijn kan je inschatten hoeveel je pand waard gaat zijn.

LTV vs LTGDV

Wanneer je, zoals wij, panden aankoopt en waarde wil toevoegen zal het absolute bedrag dat je kan lenen bij een berekening met LTV lager zijn dan bij LTGDV. In onderstaande afbeelding is goed het verschil te zien in eigen inleg voor dezelfde flip. Links op basis van LTV, rechts op basis van LTGDV.

Verschil van benodigd eigen geld, LTV en LTGDV

Bij een LTV van 70% kan je €42.000 lenen. Eigen inleg is dan €38.000.
Bij een LTGDV van 70% kan je €70.000 lenen. Dan is een eigen inleg van €10.000 benodigd.

In het voorbeeld is geen rekening gehouden met de kosten koper en financieringskosten. Bij een hogere lening, en daarmee meer risico voor geldverstrekker zullen de kosten eveneens hoger zijn.

Wat maakt een lagere LTV uit?

Voor iemand die een eigen huis wil kopen, is de Loan to Value van belang. Op het moment dat de Nederlandse banken bijvoorbeeld de Loan to Value aanpassen van 100% naar 90% dan zullen mensen meer eigen geld moeten meebrengen, en dat zal uiteindelijk invloed hebben op de huizenprijzen. Een huis is dan moeilijker aan te kopen, omdat mensen eerst voldoende spaargeld moeten hebben.

Voor een investeerder is een lagere Loan to Value ook nadelig. Hij/zij kan namelijk minder snel nieuwe panden aankopen, omdat er meer eigen geld nodig is.

De LTV is één van de eigenschappen van een lening/hypotheek. Een lagere LTV kan resulteren in een lagere rente, een deel aflossingsvrije lening en andere gunstigere voorwaarden. Dus een lagere LTV hoeft niet negatief te zijn voor iemand die een eigen huis wilt kopen of een investeerder.

Waarom is de LTV belangrijk voor een geldverstrekker, en dus ook voor een prive investeerder?

Risicobeperking: Bij een LTV van 90% loopt de geldverstrekker minder risico. Mocht iemand niet kunnen betalen, dan is een huis sneller te verkopen omdat de geldverstrekker maar 90% van de aankoopprijs terug hoeft te krijgen om geen verlies te maken. Hoe hoger de LTV, de hoger het risico en dus daarmee ook de rente en andere voorwaarden.

Het is raadzaam om als prive investeerder te eisen dat diegene waaraan je je geld uitleent ook zelf “skin in the game” heeft. Dit vertaalt zich in een passende Loan to Value bij een vastgoedproject. Leg ook de voorwaarden vast in een contract, zodat je niet achteraf onenigheid kan krijgen over de gemaakte afspraken.

Tot de volgende!

Ruud en Melissa; de Kniepert en de Directie