Vastgoed

Vastgoed; UK project #1 (Flip Heathfield, Swansea)

“If you are not willing to risk the unusual, you will have to settle for the ordinary.” – Jim Rohn

Na een hoop aanbiedingen te hebben bekeken, een aantal potentiele deals goed te hebben geanalyseerd en afgewezen, kwam er op vrijdagochtend 16 oktober 2020 een e-mail van een dealsourcer met de titel “FLIP OR HOLD FLAT OVER 25% ROI” binnen. De Kniepert had zich net in de kluskleding gehesen en stond met een kwast klaar om te gaan verven. Bij de dealsourcers waar we mee werken is het zaak om snel te reageren, dus de kwast neerleggen en analyseren.

De deal

Het gaat om de aankoop van een appartement op de eerste etage van een klein complex in Swansea, Wales. Een paar snippets vanuit de e-mail van de dealsourcer:

A 2 bed flat in need of refurbishment in a very sought after area of
Swansea.

Hold and rent for over 10% TRUE NET YIELD 
Or 
FLIP for a massive 26.4% TRUE NET ROI
Low purchase price of just £61,000 with all in costs of well under £100,000.

The property is solid but requires internal refurb to maximise its
potential. A full refurb to include a high end kitchen, bathroom,
decoration and flooring will transform this into a modern desirable
property.

This property is located at Heathfield, Mount Pleasant, Swansea SA1 6EL and has an estimated current value of £83,000. EFMV in renovated condition £ 120,000.

Op basis van bovenstaande informatie lijkt het een mooie deal: leuk rendement en een niet al te hoge inleg benodigd.

Dit is een deel van de informatie die de dealsourcer heeft aangeleverd. Toch is het raadzaam om zelf ook onderzoek te doen. Kloppen de cijfers? Is het een goede locatie? Websites zoals Zoomla, Rightmove, Google Maps en Streetcheck zijn hierbij onze vrienden.

Locatie via Google Maps

De locatie is goed, en de vergelijkbare verkochte en verhuurde appartementen zien er ook veelbelovend uit.

De cijfers  

Na de aangeleverde informatie te hebben gecontroleerd hebben we de cijfers in Excel gezet om te kijken of we de deal interessant vinden. Na verbouwing zal het appartement in een voorzichtige schatting £ 120.000 opbrengen. In de cijfers is rekening gehouden met een doorlooptijd van 12 maanden, al zal het eerder 7 maanden zijn.

Purchase £ 61.000
Refurb £ 25.000
Fees ** £ 11.430
In for £ 97.430
EFMV in renovated condition£ 120,000
Return£ 22.570 (23,17%) ***
** voor simpliciteit details weggelaten
*** bruto

In de cijfers hebben we extra posten opgenomen voor onvoorziene kosten. Vandaar dat het rendement uit onze berekening 23% is (in plaats van 26% die de dealsourcer aangeeft).

Op het eerste gezicht lijkt de informatie te kloppen, en na een belletje met de dealsourcer hebben we de deal geaccepteerd. Tussen het ontvangen van de e-mail tot het accepteren van de deal zat nog geen 30 minuten. Door vaak deals te analyseren/door te rekenen konden we snel een besluit maken. Ook helpt het dat het aankoopproces er iets anders uitziet dan in Nederland. Zie hoofdstuk Status update 14 januari 2020 verderop in deze blogpost.

Foto’s van de huidige situatie

Zoals aangegeven zal het appartement gerenoveerd worden om het vervolgens met winst te verkopen. Maar hoe ziet het er nu uit? Zie het voor jezelf in de onderstaande foto’s.

Het plan: flip

We gaan het appartement in 6-9 maanden laten opknappen om vervolgens met winst door te verkopen (flip). Het meeste werk zal aan de binnenkant van appartement plaatsvinden. De grote items nieuwe luxe keuken, badkamer, toilet, schilderwerk en strakke vloer.


Status update 14 januari 2021

De doorlooptijd van een vastgoedproject zoals hierboven is beschreven duurt ongeveer 6 maanden tot een jaar. De omvangrijke cyclus ziet er als volgt uit:

  • Commit (Commitment)
    • Deal proposal (Analyseren van de deal die door dealsourcer is aangeleverd)
    • Due diligence (Kloppen de gegevens in de Deal proposal en wat kan je nog meer vinden over o.a. de economische en sociale omgeving, transportmogelijkheden)
    • Finance (Hoe ga je de deal financieren)
    • Commit (Bewijst van gelden en betalen reserveer fee aan dealsourcer)
  • Acquire (Aankoop)
    • Searches (Uitgebreid onderzoek door notaris)
    • Additional actions (Verzekeringen regelen, indemnity voor onvoorziene zaken, extra onderzoek)
    • Exchange of contracts (Uitwisselen van het bindende koopcontract)
    • Completion (De sleuteloverdracht, kan direct na de exchange of contracts of een aantal dagen erna)
  • Refurbishment (Verbouwing)
  • Appraisal (Taxatie)
  • Sell or Rent (Verkoop of Verhuur)

Goed om te weten: tot het moment van de Exchange of contracts kan zowel de koper als verkoper van de deal afzien. De reden om pas details over een deal te delen na de Completion.

De eerste 2 maanden zijn besteed aan de aankoop (Commit en Acquire). Daarna zal de verbouwing ongeveer 2 maanden duren waarna het appartement te koop wordt gezet. De nieuwe koper zal opnieuw bovengenoemde stappen doorlopen, dit kost ook ongeveer 2 maanden.

De notaris heeft de Searches inmiddels uitgevoerd. Tijdens het onderzoek kwamen een aantal zaken aan het licht die opgelost of verder onderzocht moesten worden. De belangrijkste twee: Ground Rent en een maandelijkse fee van £550 die werd betaald.

Ground Rent: In één van de documenten die de notaris tijdens haar searches heeft opgehaald werd gesproken over een Ground Rent (soort erfpacht), maar we zien dat deze nog nooit is betaald. De Engelse notaris geeft aan dat we hier, hoe kan het ook anders, een extra contractje (indemnity policy) voor moeten laten ondertekenen door de verkoper. Mocht er toch aanspraak op worden gedaan dan zouden we tot 6 jaar terug de kosten moeten betalen, waardoor ons rendement een stuk verminderd. De notaris heeft hiermee haar geld mogelijk al terugverdiend. Al is de doorlooptijd van de aankoop hiermee wel langer.

Maandelijkse fee van £550: een voor de Engelse notaris onverklaarbare fee kwam in een aantal documenten terug en werd elke maand betaald. Na veel navragen bleek dit te gaan documenten om aan te tonen dat het appartement werd verhuurd. Voor de zekerheid hebben we gevraagd of het appartement nu niet verhuurd is: dat is het geval. Een mooie geruststelling dat we het appartement na de verbouwing voor een goede prijs zouden kunnen verhuren, mochten we dat willen.

De verwachte Completion is volgens de notaris volgende week. We zijn benieuwd. We kunnen niet wachten om dit project naar de volgende fase te brengen: de verbouwing.


Status update 20 januari 2021

We hebben de sleutels! (Nouja, de projectmanager heeft ze.)

De aankomende dagen zullen we vooral besteden aan het regelen van de belastingen en contracten voor de nutsvoorzieningen. We laten vanuit het waterbedrijf een watermeter plaatsen (anders betaal je een vast bedrag per jaar, en niet voor het water dat je gebruikt). Het bouwteam kan aan de slag met de eerste stap: Slopen.


Status update 1 februari 2021

De verbouwing is inmiddels aan de gang. De eerste foto’s van de sloopwerkzaamheden zijn binnen gekomen. Voor ons zijn dit herkenbare beelden. Waar de meeste denken…is dit vooruitgang?…zien wij al dat het de goede kant op gaat.

Badkamer, keuken en toilet zijn er niet meer. Ook zijn alle schrootjes en plinten verwijderd. Een mooi canvas waarop de opbouw van het appartement kan plaatsvinden.

De volgende stap is de First Fix, aanleg en verplaatsen van elektra en overig leidingwerk.


Status update 28 februari 2021

Zoals de projectmanager in de update schreef :

Great but not exciting progress through February.
The electrician and plumber have been in doing their first fix.
They do the behind the scenes work at the start of refurbs.
So lots of very boring pics of wires and pipes !

Natuurlijk noodzakelijk om bij de de verbouwing te beginnen met de elektra en het leidingwerk. Mocht je nog een leiding willen wegwerken is het handig om dit voordat de stukadoor langs komt te hebben gedaan.

In de volgende update hopen we dat we al meer van het eindresultaat kunnen gaan zien.


Status update 26 maart 2021

De verbouwing gaat gestaagd door. De levering van de nieuwe kozijnen en het glas was vertraagd, maar gelukkig heeft de stukadoor een start gemaakt.

We hebben daarnaast de tweede betaling gedaan voor de verbouwing zodat de badkamer en keuken gekocht kunnen worden.


Deze blogpost zullen we bijwerken met updates wanneer deze er zijn.

Tot de volgende!

Ruud en Melissa; de Kniepert en de Directie