Vastgoed

Vastgoed; UK project #2 (Flip Aberrhondda Road, Porth)

“Risk comes from not knowing what you’re doing.” – Warren Buffett

Nadat we UK project #1 waren gestart en we in de papiermolen van het aankoopproces waren beland zijn we een aantal mogelijke investeerders gaan benaderen. We hadden namelijk nog geld over dat we wilden investeren, maar niet genoeg om tegelijkertijd een tweede project te doen.

Na een aantal mensen te hebben benaderd hadden we twee investeerders gevonden die voor een vast rentepercentage hun geld een jaar aan het werk wilden zetten in project #1. Hierdoor hadden de investeerders een veilige investering (we lenen slechts 52% LTV en zelfs 29% LTGDV) en konden wij op zoek naar een tweede project. Win-Win!

En een tweede project hebben we gevonden…

De deal

Waar koop je een hoekhuis met eens prijs voor ongeveer €50.000? Onder andere in Porth, Wales. Een paar snippets vanuit de e-mail van de dealsourcer:

This property is a generous end-terrace property with gorgeous character and original features throughout.

Purchase Price: £45,000
Full Market Value: £92,000
Flip TROR Return: 20.81% **

The property itself has been designed into 2 separate living quarters, unofficially as it was family. Each floor has a bathroom, a living area and a bedroom. The property is a great size (94 m2) but does need reconfiguring throughout to achieve its maximum potential.

** TROR = Total Rate of Return

Super deal….een hoekhuis met twee badkamers….en 1 slaapkamer! Wacht…1 slaapkamer?

Na goed onderzoek te hebben gedaan en extra informatie op te vragen over de deal bij de deal sourcer werd duidelijk waarom het huis voor deze prijs kon worden gekocht. Het huis is door de familie geërfd en die willen er vanaf.

Naast en rare indeling van het huis zijn er nog wat “features” die een goede verkoopprijs in de weg staan: vochtproblemen en de Japanse duizendknoop.

Japanse duizendknoop (Japanese knotweed)

Japanse duizendknoop is een woekerende bamboe achtige plant die o.a. Wales is ingezet om erosie tegen te gaan. De wortels houden de aarde goed vast. Ideaal! Beetje jammer dat de plant ook door de fundering kan groeien en zo problemen oplevert voor huiseigenaren. In de U.K. kan je namelijk geen hypotheek krijgen als de Japanse duizendknoop in de tuin aanwezig is.

https://www.valleyprovincial.com/news/japanese-knotweed-how-to-get-rid

Maar waar een probleem is, is ook een kans. Of zoals Canadese vastgoedinvesteerder Matt McKeever vraagt: Problems Or Profits?

De cijfers  

Na de aangeleverde informatie te hebben gecontroleerd hebben we de cijfers in Excel gezet om te kijken of we de deal interessant vinden. Na verbouwing zal het huis £ 92.000 opbrengen. In de cijfers is rekening gehouden met een doorlooptijd van 12 maanden, al zal het eerder 7 maanden zijn.

Purchase£ 45.000
Refurb£ 22.000
Fees **£ 9.650
In for£ 76.650
EFMV in renovated condition£ 92.000
Return£ 15.350 (20,0%) ***

** voor simpliciteit details weggelaten
*** Na Corporate tax 16.2%

Het netto rendement is goed en we kunnen de rest van het geld aan het werk zetten. Want geld dat tegen 0,01% op de bankrekening blijft staan…daarmee worden we niet financieel onafhankelijk.

Op 18 november 2020 hebben we de deal gereserveerd. Maar wat gaan we precies kopen?

Foto’s van de huidige situatie

In onderstaande foto’s is goed te zien dat het huis wat liefde nodig heeft.

Het plan: flip

De deal sourcer heeft een flinke klus aan deze woning, al zijn ze gespecialiseerd in het verbouwing van dit soort woningen. Het probleem met de Japanse duizendknoop wordt door een gecertificeerd bedrijf opgelost waardoor een koper een hypotheek kan krijgen. Ook de vochtproblemen worden opgelost en we gaan 2 slaapkamers maken, en kijken of we een derde kunnen toevoegen. Hiermee zal al de grootste meerwaarde worden gecreëerd.

Daarnaast omvat de verbouwing nog het plaatsen van een nieuwe keuken, badkamer, trap, vloeren en verwarming. En als we toch bezig zijn wordt ook de gehele elektra vernieuwd. Na de verbouwing gaan we het huis te koop zetten en hopelijk met een mooie winst verkopen en een koper blij maken met een mooi en veilig thuis.

Hopelijk krijgen we snel de sleutels…op naar de completion!


Status update 1 februari 2021

De overdracht heeft op 1 februari plaatsgevonden. Ook bij dit project is goed te zien dat er een flinke tijd zit tussen accepteren van de deal (18 november 2020) en de daadwerkelijke overdracht.

We zullen de aankomende dagen weer met bedrijven en de gemeente bellen om de verschillende contracten voor o.a. GWL en belastingen om te zetten.


Status update 19 maart 2021

Het bouwteam is inmiddels lekker aan het werk gegaan. De foto’s van de sloopwerkzaamheden zijn binnen gekomen. Omdat we de gehele indeling gaan wijzigen zijn er ook plattegronden gemaakt van de nieuwe situatie.

De keuken en woonkamer op de begane grond, en twee ruime slaapkamers + badkamer op de eerste verdieping.

De aannemer is betaald voor de werkzaamheden tot dit punt, op naar de volgende milestone.


Deze blogpost zullen we bijwerken met updates wanneer deze er zijn.

Tot de volgende!

Ruud en Melissa; de Kniepert en de Directie