Vastgoed

Vastgoed; UK project #3 (Hold Alexandra Road/Mill Parade, Newport )

“Start small, think big. Don’t worry about too many things at once. Take a handful of simple things to begin with, and then progress to more complex ones. Think about not just tomorrow, but the future. Put a ding in the universe.” – Steve Jobs

Zoals in een vorige blogpost te lezen is hebben we na UK project #1 en project #2 gewerkt aan het derde project: het kopen, opknappen en verhuren van in totaal 39 appartementen in een groot, historisch pand in Newport! Dit project is aangeboden door onze vastgoedcoach en die doet mee in het project.

Om mee te kunnen doen aan dit project hebben we een aantal investeerders gevonden die mee investeren (klinkt makkelijker dan het nu lijkt). Ook hebben we een deal gemaakt met een investeerder die in ons tweede project mee doet met winstdeling. Hij legt 35% van de benodigde investering in en wij 65% en delen de winst.

Waarom geven we een investeerder een deel van de winst van project #2? Omdat we hierdoor het derde project konden doen, onze loan-to-value op alle projecten gezond is en we meer lange termijn relaties met investeerders opbouwen. Wederom een Win-Win!

De cijfers  

In de aandeelhoudersovereenkomst is een hoofdstuk opgenomen over de geheimhouding, niet alle data hoeft ook gedeeld te worden, maar hieronder de globale cijfers.

Purchase£ 1.300.000
Purchase costs£ 54.000
Renovation works£ 1.030.000
Project management£ 103.000
Finance costs£ 200.000
In for£ 2.687.000
Gross Developed Value (estimate)£ 3.300.000

Waarom er een hoop geld naar de verbouwing gaat zie je in het volgende hoofdstuk.

Foto’s van de huidige situatie

In onderstaande foto’s is goed het pand de laatste jaren leeg heeft gestaan en een flinke verbouwing nodig is om het weer leefbaar te maken.

Het plan: hold

We gaan niet met z’n tweeën dit grote project aan. Met in totaal 8 aandeelhouders gaan we in een speciaal hiervoor opgezetten Ltd (Engelse b.v.) het pand aankopen, opknappen, herfinancieren en verhuren. De Kniepert wordt mede directeur van de Ltd.

Door met meerdere investeerders te participeren in een project delen we het risico op bijvoorbeeld leegstand van een appartement en zijn we in staat om een betere prijs te krijgen op de verbouwing. Ook zijn er veel eenmalige kosten die niet afhankelijk zijn van de aankoopprijs van het vastgoed.

Na de herfinanciering zullen we een groot gedeelte van onze inleg terug krijgen, net als een mooi rendement op het geld dat nog in de deal achterblijft.

Daarnaast hebben we nog ons eigen plan: in juli 2021, nadat project #1 of #2 is afgerond, in een vergelijkbare opzet een grote project te starten. Daarvoor zijn we nu al rustig op zoek naar participanten en investeerders.


Status update 3 februari 2021

Om de gemaakte afspraken vast te leggen is een aandeelhoudersovereenkomst gemaakt (wat een project op zichzelf is) en heeft de Kniepert de leenovereenkomsten voor alle aandeelhouders gemaakt. Alle documenten tussen aandeelhouders zijn online getekend door gebruik te maken van Adobe Sign (ideaal als fysiek contact tot een minimum moet blijven in deze tijd).

Voordeel van op de veiling kopen: een snellere overdracht. Die stond gepland op 25 januari 2021. Omdat het opmaken van het taxatierapport helaas langer duurde dan verwacht hebben we de overdracht kunnen verplaatsen naar 5 februari 2021.

Nadeel van op de veiling kopen: je zal een aanbetaling moeten doen. Voor dit project was dat 10% van de aankoopsom. Mocht we uiteindelijk het pand niet kopen dan zijn we de 10% kwijt.


Status update 25 februari 2021

De overdracht is nog een keer doorgeschoven omdat er nog wat uitdagingen waren: lagere eindwaarde en een hogere offerte voor de verbouwing.

Één groot pand

Alexandra Court is momenteel geregistreerd als 1 object in de Engelse kadaster (HM Land Registry). Hierdoor geeft de taxateur (terecht) aan dat de groep met mogelijke kopers klein is en daardoor een andere waardering van het pand wordt gehanteerd.

Er is niet gekeken naar de verkooprijs per appartement maar er is gerekend met een commerciële waardering: huurinkomsten per jaar * bruto aanvangsrendement (gross initial yield) = waarde. De “vergelijkbare” appartementen die door de taxateur als input voor de huurprijs worden gebruikt zijn van slechtere kwaliteit. Hierdoor is gerekend met een relatief lage jaarhuur met een lagere taxatiewaarde als uitkomst.

Splitsen
Er zijn losse elektriciteitsmeters aanwezig en voor elke woonruimte is een energielabel beschikbaar. Navraag bij een notaris wijst uit dat er geen problemen zijn om het pand op te splitsen, zodat losse unit verkocht kunnen worden.

Huurinkomsten
Ook hebben we opnieuw gekeken naar de geschatte huurinkomsten. We zijn nagegaan of de objecten die de taxateur heeft gebruikt daadwerkelijk vergelijkbaar zijn, en dat waren ze niet. Er zijn alleen geen nieuw gerenoveerde en verduurzaamde objecten beschikbaar (wel goed voor het straks verhuren). De verschillende verhuurmakelaars die we hebben gecontacteerd geven precies hetzelfde aan: de huurinkomsten zullen zeker hoger zijn en de vraag naar dit soort objecten is hoog.

Door het op papier splitsen van het pand en de extra check op de verwachte huur geven ons de bevestiging dat we het probleem van de lagere eindwaarde op kunnen lossen.

Hoge offerte voor de verbouwing

Op basis van een offerte van een grote aannemer zou de verbouwing geen 1,1 maar 1,5-1,8 miljoen kosten. Dit zou het project niet interessant meer maken.

In overleg met de verkopende partij hebben we voor een laatste keer de overdracht verschoven zodat we kunnen onderzoeken welke verbouwingskosten reëel zijn. Een offerte door een kleinere aannemer, die minder overhead heeft en 2 maanden langer met de verbouwing bezig zal zijn, kwam uit rond de 1,1 miljoen. We kunnen dus alsnog door met de overdracht.

We hebben een deel van het benodigde geld om dit project te doen geleend. Gelukkig hebben we voldoende buffer zodat we zonder stress aan onze verplichtingen kunnen voldoen.

De overdracht heeft uiteindelijk woensdag 24 februari plaatsgevonden. Op naar de volgende stap: de verbouwing. We hebben er zin in!


Deze blogpost zullen we bijwerken met updates wanneer deze er zijn.

Tot de volgende!

Ruud en Melissa; de Kniepert en de Directie